Exekuce na nemovitost: co dělat při exekuci bytu, domu nebo pozemku?
Kompletní průvodce exekucí nemovitosti. Jak probíhá, jaké máte možnosti obrany a co dělat, když hrozí dražba.
Autor článku
Mgr. Tereza Nováková
Exekuce nemovitosti patří mezi nejzávažnější zásahy do majetkové sféry dlužníka. Představa, že člověk přijde o byt či dům, je psychicky velmi náročná a často vyvolává paniku. Přesto je důležité vědět, že prodej nemovitosti bývá zpravidla až krajním řešením, ke kterému se přistupuje tehdy, pokud jiné způsoby vymáhání dluhu selžou.
Důležité: Prodej nemovitosti bývá zpravidla až krajním řešením, ke kterému se přistupuje tehdy, pokud jiné způsoby vymáhání dluhu selžou.
V tomto článku se dozvíte:
- Jak exekuce nemovitosti probíhá
- Jaké jsou zákonné podmínky a ochrana obydlí
- Jak funguje dražba a odhad ceny
- Jaké existují možnosti obrany
Potřebujete poradit s Vaší situací?
Zanechte nám kontakt a my se Vám ozveme do 24 hodin. Konzultace je zcela zdarma a bez závazků.
Jak probíhá exekuce nemovitosti v České republice
Exekuce je právní proces, při kterém je na základě vykonatelného rozhodnutí (tzv. exekučního titulu) vymáhán dluh. Právní rámec upravuje zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád.
Exekučním titulem může být:
Způsoby provedení exekuce
Prodej nemovitosti bývá zpravidla až poslední možností, zejména pokud jiné způsoby nevedly k uspokojení pohledávky nebo pokud je dluh vysoký (často v řádech statisíců korun).
Dva způsoby uplatnění exekuce na nemovitost
Nemovitost může být v exekučním řízení postižena dvěma základními způsoby.
1. Exekutorské zástavní právo
Mírnější variantaSlouží pouze k zajištění pohledávky, nikoliv k okamžitému prodeji nemovitosti. Dlužník může byt nadále užívat, ale v katastru nemovitostí je zapsána informace o zástavním právu.
Zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Pokud dlužník dluh splatí a exekuce je zastavena, dochází k výmazu zástavního práva zpravidla do 30 dnů.
2. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Závažnější situaceZnamená, že byt může být prodán v dražbě a výtěžek použit na úhradu dluhu.
Exekuční příkaz je doručen:
- • dlužníkovi
- • jeho manželovi/manželce (pokud jde o společné jmění)
- • věřiteli
- • katastrálnímu úřadu
- • případně dalším osobám s právem k nemovitosti
Pozor: Od tohoto okamžiku dlužník nesmí s nemovitostí nijak nakládat – nemůže ji prodat, darovat ani zatížit hypotékou.
Zvláštní ochrana obydlí
Zákon poskytuje určitou ochranu nemovitosti, ve které má dlužník trvalý pobyt a skutečně v ní bydlí se svou rodinou.
Pokud jistina dluhu (bez příslušenství a nákladů) nepřesahuje 100 000 Kč, nemůže být taková nemovitost prodána.
Výjimky se týkají například:
- • výživného
- • náhrady škody způsobené ublížením na zdraví
- • náhrady škody způsobené trestným činem
- • případů odporujících dobrým mravům
- • situací, kdy má dlužník více dluhů, které se sčítají
I tak však platí, že prodej nemovitosti má být až krajním řešením.
Jak probíhá exekuce na byt krok za krokem
Zahájení exekučního řízení
Věřitel podá návrh na zahájení exekuce na základě exekučního titulu. Soud pověří exekutora vedením řízení. Exekutor následně informuje dlužníka o zahájení exekuce a vyzve jej k dobrovolnému splnění povinnosti ve lhůtě 30 dnů.
Pokud dlužník ve stanovené lhůtě dluh uhradí, exekuce končí.
Vydání exekučního příkazu
Pokud dluh není uhrazen, může exekutor vydat exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ten je zapsán do katastru jako poznámka o exekuci.
Pozor: I pokud si dlužník zásilku nepřevezme, může být považována za doručenou fikcí po uplynutí 10 dnů. To je častý důvod tzv. „nevědomých exekucí".
Odhad ceny nemovitosti v exekuci
Jedním z klíčových kroků je stanovení ceny nemovitosti. Exekutor pověří soudního znalce, který vypracuje znalecký posudek.
Znalecký posudek zohledňuje:
Vyvolávací cena v dražbě
Vyvolávací cena bývá obvykle stanovena na 2/3 až 70 % odhadní ceny. Pokud se nemovitost neprodá, může být při opakované dražbě cena ještě nižší.
Dražba nemovitosti
Dražba může probíhat fyzicky nebo elektronicky. Exekutor vydá dražební vyhlášku, kde uvede:
Průběh dražby:
- 1Nemovitost získá ten, kdo nabídne nejvyšší cenu
- 2Po skončení dražby je vydáno usnesení o příklepu
- 3Dochází k přechodu vlastnického práva a zápisu nového vlastníka do katastru
Pokud původní vlastník odmítne nemovitost vyklidit, může být proti němu vedena exekuce vyklizením.
Byt v exekuci - prodej mimo dražbu
V určitých případech je možné nemovitost prodat i mimo dražbu, pokud s tím souhlasí exekutor a věřitelé. Dlužník může například sám najít kupce, který uhradí dluh v plné výši.
Výhody prodeje mimo dražbu:
- Lze dosáhnout vyšší prodejní ceny
- Snižují se náklady spojené s dražbou
- Řízení může být rychleji ukončeno
Daně a poplatky
- ✓Daň z nabytí nemovitých věcí byla od roku 2020 zrušena
- •Kupující hradí daň z nemovitých věcí od následujícího roku
- •Poplatek za návrh na vklad do katastru činí 2 000 Kč
- •Náklady exekutora a organizace dražby jsou hrazeny z výtěžku prodeje
- •Dlužník může být povinen zaplatit daň z příjmu, pokud by vznikl zisk z prodeje (což je u exekucí spíše výjimečné)
Jak zjistit exekuci na nemovitost
Informace o exekuci lze zjistit několika způsoby:
Katastr nemovitostí
Nahlédnutí do katastru
List vlastnictví
Kontrola výpisu z LV
CEE
Centrální evidence exekucí
Kontrola je důležitá nejen pro vlastníky, ale i pro kupující, kteří si tak mohou ověřit právní stav nemovitosti.
Jak se bránit exekuci domu?
Existuje několik zákonných nástrojů obrany:
Návrh na zastavení exekuce domu
Lze podat do 15 dnů od okamžiku, kdy se dlužník dozví o důvodu pro zastavení.
Návrh na odklad exekuce na dům
Možný v případě mimořádně nepříznivých okolností (vážná nemoc, živelní pohroma apod.). Podání má odkladný účinek.
Vyloučení věci ze soupisu
Pokud byla do soupisu zahrnuta nemovitost, která dlužníkovi nepatří.
Oddlužení (osobní bankrot)
Účinným řešením může být insolvence. V insolvenčním řízení řídí prodej majetku insolvenční správce, který má povinnost dosáhnout co nejvyšší ceny.
- • Po úspěšném oddlužení zaniká zbytek dluhů
- • K prodeji nemovitosti nemusí vždy dojít
- • Nemovitost může odkoupit i osoba blízká (se souhlasem soudu)
Rizika pro kupující
Pro kupující může být dražba příležitostí, ale i rizikem:
Rizika:
- • Omezená možnost prohlídky nemovitosti
- • Nutnost rychlého financování
- • Možné komplikace s vyklizením
Výhody:
- • Vydražením dochází k „očištění" nemovitosti od většiny zástav a exekucí (výjimkou mohou být některá věcná břemena)
- • Možnost nižší ceny než na běžném trhu
Závěr
Exekuce nemovitosti představuje závažný zásah do majetkových práv, ale zároveň je přísně regulovaným procesem s jasně stanovenými pravidly. Prodej domu či bytu bývá až krajní možností, ke které se přistupuje zejména u vyšších dluhů.
Klíčové je situaci nepodceňovat, přebírat poštu, pravidelně kontrolovat své závazky a aktivně komunikovat s věřiteli.
Včasná reakce může znamenat rozdíl mezi dočasným finančním problémem a ztrátou domova. Ať už jste dlužník nebo potenciální kupující, informovanost je tím nejdůležitějším nástrojem ochrany.